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title: 2026 세제개편안 총정리 · 종부세·보유세·양도세 바뀌는 점 · 내돈 안심이
url: https://ansim2.com/reform/
description: 2026 세제개편안 부동산 세금 총정리. 종부세 14억 공제, 보유세 변화, 양도세 기본공제 2,500만원까지 현행과 정부안을 표로 비교했어요.
updated: 2026-10-20
language: ko-KR
publisher: 내돈 안심이 (ansim2.com)
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# 2026 세제개편안 총정리 (부동산 세금)

종합부동산세, 재산세, 양도소득세가 2027년부터 어떻게 바뀌는지 현행과 정부안을 표로 비교했어요. 2026년 10월 19일 기준이며 국회 심의 결과에 맞춰 계속 고칩니다.

## 한눈에 보기

- **실거주 1주택자 종부세 기본공제 12억원 → 14억원.** 공시가격 14억원(시세 약 20억원)까지는 종부세가 없어요.
- **살지 않는 1주택자는 12억원 그대로.** 8월 원안의 9억원 축소는 9월 1일 국무회의에서 철회됐어요.
- **종부세 공정시장가액비율 60% → 70%**, 과세표준 6억원 초과 구간 세율도 올라 다주택자 부담이 크게 늘어요.
- **1주택 양도세 기본공제 연 250만원 → 2,500만원.** 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하일 때, 2027년 양도분부터예요.
- **다주택자 양도세 중과 한시 완화.** 2027년에는 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p만 붙고 2029년에 원래대로 돌아가요.

[내 보유세 계산하기 (2026 vs 2027)](https://ansim2.com/holding/)
[양도세 계산하기](https://ansim2.com/transfer/)

## 진행 상황

| 날짜 | 단계 |
| --- | --- |
| 2026년 8월 3일 | 정부 세제개편안 발표 (세제발전심의위원회) |
| 2026년 9월 1일 | 국무회의 수정·의결. 비거주 1주택 공제 12억원 유지, 종부세 세부담 상한 150% 유지 |
| 2026년 9월 초 | 종합부동산세법·소득세법 등 11개 세법 개정안 국회 제출 |
| 2026년 9월~12월 | 정기국회 심사 중 (지금 단계) |
| 2027년 1월 1일 | 국회 통과 시 시행. 종부세는 2027년 6월 1일 보유분(12월 고지)부터 적용 |

## 종합부동산세: 현행 vs 정부안

| 항목 | 현행 (2026년) | 정부안 (2027년~) |
| --- | --- | --- |
| 실거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | **14억원** |
| 비거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 | 12억원 (유지) |
| 부부 공동명의 1주택 (1인당) | 9억원 | 실거주 9억원, 비거주 6억원 |
| 다주택자 기본공제 | 9억원 | 4억원 + 5억원 × 거주 주택 비중 |
| 공정시장가액비율 | 60% | **70%** (3주택 이상·조정지역 다주택은 2028년 80%) |
| 세율 · 과세표준 6억~12억원 | 1.0% | 1.3% |
| 세율 · 12억~25억원 (1·2주택) | 1.3% | 1.5% |
| 세율 · 25억~50억원 (1·2주택) | 1.5% | 2.0% |
| 세율 · 50억~94억원 (1·2주택) | 2.0% | 2.7% |
| 세율 · 94억원 초과 (1·2주택) | 2.7% | 3.5% |
| 3주택 이상 12억원 초과 구간 | 2.0~5.0% | 2.0~5.0% (2028년 주택 수 구분 없이 일원화) |
| 세부담 상한 | 전년의 150% | 150% (유지) |
| 1주택 장기보유 세액공제 | 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50% | 2027년 보유(10~25%)와 거주(20~50%) 중 큰 값, 2028년부터 거주기간만 |
| 1주택 세액공제 금액 한도 | 없음 | 2027년 800만원, 2028년 600만원 |
| 고령자 세액공제 | 60세 20%, 65세 30%, 70세 40% | 유지 (장기보유와 합쳐 최대 80%) |

세율과 공정시장가액비율은 2026년 8월 발표안 수치이며, 9월 국무회의 수정 대상이 아니었어요. 국회 심의에서 달라질 수 있어요.

## 공시가격별 보유세 예시 (재산세+종부세)

| 사례 (단독명의) | 2026년 | 2027년 정부안 | 차이 |
| --- | --- | --- | --- |
| 1주택 실거주, 공시 12억원 (45세, 3년) | 259만원 | 259만원 | 0원 |
| 1주택 실거주, 공시 16억원 (55세, 보유·거주 8년) | 444.5만원 | 413.8만원 | 약 31만원 감소 |
| 1주택 비거주, 공시 16억원 (55세, 보유 8년) | 444.5만원 | 467.6만원 | 약 23만원 증가 |
| 1주택 실거주, 공시 25억원 (70세, 15년) | 717.8만원 | 728.1만원 | 약 10만원 증가 |
| 2주택, 공시 10억원(거주)+5억원 | 533.5만원 | 631만원 | 약 98만원 증가 |
| 3주택, 공시 15억+8억+5억원 (거주 안 함) | 1,566.5만원 | 2,851만원 | 약 1,284만원 증가 |

도시지역분, 지방교육세, 농어촌특별세를 포함한 1년치 금액이며 세부담 상한은 반영하지 않았어요. 내 조건은 [보유세 계산기](https://ansim2.com/holding/)의 2027년 탭에서 바로 확인할 수 있어요.

## 양도소득세: 현행 vs 정부안

| 항목 | 현행 | 정부안 |
| --- | --- | --- |
| 1세대 1주택 기본공제 | 연 250만원 | **연 2,500만원** (10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하, 2027년 양도분부터) |
| 1주택 장기보유특별공제 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% | 2028년 보유 2%·거주 6%, 2029년부터 거주 8%만 (최대 80%) |
| 장기보유특별공제 한도 | 없음 | 2028년 20억원, 2029년 10억원 |
| 조정지역 2주택 중과 | 기본세율 + 20%p | 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년 +20%p |
| 조정지역 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p | 2027년 +10%p, 2028년 +15%p, 2029년 +30%p |
| 일시적 2주택 처분기한 (조정지역 → 조정지역) | 3년 | 2년 (2026년 8월 4일 이후 새 집 취득분) |
| 고령 1주택자 지방 이주 감면 | 없음 | 65세 이상, 2027년 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원) |

이 사이트의 [양도세 계산기](https://ansim2.com/transfer/)는 지금 시행 중인 세법으로 계산해요. 개정안이 국회를 통과하면 시행일에 맞춰 반영합니다.

## 재산세는 어떻게 되나요?

이번 세제개편안에는 재산세 변경이 없어요. 2026년에도 1주택자 공정시장가액비율 특례(공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%)가 1년 연장됐고, 공시가격 9억원 이하 1주택 특례세율(0.05~0.35%)도 그대로예요. 다주택자와 법인은 60%를 적용해요.

## 자주 묻는 질문

### 1주택자 보유세가 폐지되나요?

아니에요. 1주택자도 재산세는 계속 내고, 종합부동산세도 그대로 있어요. 정부안은 직접 사는 1주택자의 종부세 공제를 공시가격 12억원에서 14억원(시세 약 20억원)으로 올려, 그 아래 집은 종부세가 없다는 뜻이에요. 지금도 공시가격 12억원 이하 1주택은 종부세가 없습니다. 시세 30억원 미만 실거주 1주택은 보유세가 줄지만, 살지 않는 1주택이나 시세 40억원이 넘는 집은 오히려 늘어요. 공시가격 9억원 이하 1주택의 재산세 특례세율은 2029년까지 연장이 추진되고 있어요.

### 2026 세제개편안은 언제부터 적용되나요?

국회를 통과하면 대부분 2027년 1월 1일부터 시행돼요. 종합부동산세는 매년 6월 1일 보유 기준이라 2027년 6월 1일 보유분(2027년 12월 고지)부터 바뀐 기준이 적용됩니다. 일시적 2주택 처분기한 단축처럼 시행령 사항은 2026년 하반기부터 먼저 적용돼요.

### 종부세 14억원 공제는 누가 받나요?

직접 살고 있는 1세대 1주택자가 받아요. 공시가격 14억원(시세 약 20억원)까지는 종부세가 없습니다. 살지 않는 1주택자는 9월 1일 수정안에 따라 지금처럼 12억원을 공제받아요.

### 비거주 1주택자 종부세는 늘어나나요?

공제는 12억원 그대로지만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 보유기간 세액공제가 줄어서 늘어날 수 있어요. 공시가격 16억원(55세, 8년 보유) 예시에서는 1년 보유세가 약 23만원 늘어납니다.

### 다주택자 종부세는 얼마나 늘어나나요?

기본공제가 9억원에서 최대 4억원+거주 주택 비중으로 줄고, 공정시장가액비율과 세율이 함께 올라 크게 늘어요. 공시가격 합계 28억원 3주택(거주 안 함) 예시는 1년 보유세가 약 1,566만원에서 약 2,851만원으로 늘어납니다.

### 1주택 양도세 기본공제 2,500만원은 누가 받나요?

10년 이상 거주한 1세대 1주택을 양도가액 30억원 이하로 팔 때 받아요. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 특수관계인 간 거래와 비거주자는 제외됩니다.

### 다주택자 양도세 중과는 어떻게 바뀌나요?

2026년 5월 10일 다시 시행된 조정대상지역 중과를 2027~2028년에 한시로 낮춰요. 2주택은 가산세율 20%p가 2027년 5%p, 2028년 10%p로, 3주택 이상은 30%p가 2027년 10%p, 2028년 15%p로 줄고, 2029년부터 원래대로 돌아갑니다.

### 재산세도 오르나요?

세제개편안에는 재산세 변경이 없어요. 1주택자 공정시장가액비율 특례(43~45%)와 9억원 이하 특례세율은 2026년에도 유지됐어요. 다만 공시가격이 오르면 재산세도 따라 오릅니다.

### 개편안은 확정된 건가요?

아직 아니에요. 2026년 9월 국회에 제출돼 정기국회에서 심사 중이고, 세율과 공제가 바뀔 수 있어요. 내돈 안심이는 2주마다 진행 상황을 확인해 이 페이지와 계산기를 고칩니다.

2026년 10월 20일 기준 · 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026년 9월 1일 국무회의 수정안 보도, 지방세법·종합부동산세법 공개 자료로 정리했으며 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

## 참고한 자료

- [재정경제부, 한눈에 보는 정책: 2026년 세제개편안](https://www.mofe.go.kr/2026/taxlaw.do)
- [뉴스핌, 비거주 1주택자 종부세 공제 12억 유지 (2026.9.1)](https://www.newspim.com/news/view/20260901000878)
- [서울경제, 종부세 개편 한 달 만에 후퇴, 비거주 공제 12억 유지 (2026.9.1)](https://www.sedaily.com/article/20085790)
- [MTN, 2026 세제개편 종부세 개편 (2026.8.3)](https://news.mtn.co.kr/news-detail/2026080308021314983)
- [파이낸셜뉴스, 1주택자 재산세 공정시장가액비율 특례 연장 (2026.4.21)](https://www.fnnews.com/news/202604211810276742)

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출처: 내돈 안심이 https://ansim2.com/reform/ (기준일 2026-10-20). 모의 계산이며 실제 세액은 개별 사정에 따라 다를 수 있습니다.